綿陽市保障性住房收購管理辦法
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第一章 總則
第一條根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)政策精神，為推動(dòng)消化存量商品住房，規(guī)范保障性住房收購工作，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條適用于本市范圍內(nèi)保障性住房的收購工作。
第三條除符合《關(guān)于綿陽市規(guī)劃建設(shè)保障性住房的實(shí)施意見》規(guī)定的保障對(duì)象外，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的教師、醫(yī)生、民警、公職人員以及從事公共服務(wù)的人員在工作所在縣（市、區(qū)）城區(qū)無住房的，可納入保障范圍。
第四條收購已建成存量商品住房(以下簡(jiǎn)稱房源)用作保障性住房工作按照以需定購、自愿參與、合理定價(jià)、公開透明、有序組織、規(guī)范實(shí)施的原則開展。
第二章 收購主體與對(duì)象
第五條市人民政府選定兩家國有企業(yè)作為收購工作的實(shí)施主體，縣（市、區(qū)）政府、園區(qū)管委會(huì)也可優(yōu)選不超過兩家國有企業(yè)作為本區(qū)域內(nèi)收購工作的實(shí)施主體，具體負(fù)責(zé)籌集資金、實(shí)施收購等工作。所選國有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得為地方政府融資平臺(tái)，且符合銀行的授信要求。
第六條收購資金由收購主體自行籌集，支持收購主體申請(qǐng)中央和省、市財(cái)政補(bǔ)助資金，專項(xiàng)債，銀行貸款等。收購主體所獲貸款資金單列項(xiàng)目、單獨(dú)核算、專款專用、封閉管理。收購主體應(yīng)在貸款銀行開立監(jiān)管賬戶，專門用于收購過程中的資金收存和支付。
第七條收購主體可根據(jù)配售情況，將配售型保障性住房轉(zhuǎn)換為保障性租賃住房。
第八條收購房源資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰，對(duì)于不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。具體應(yīng)符合以下要求：
(一)房地產(chǎn)企業(yè)要求。
1.具有獨(dú)立法人資格、有效的營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；
2.不存在被責(zé)令停業(yè)或者財(cái)產(chǎn)被接管、凍結(jié)或者破產(chǎn)的情況；
3.信用信息良好，未被列入國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單。
(二)收購房源要求。
1.房源形態(tài)。房屋戶型面積應(yīng)符合綿陽市保障性住房要求，面積在60平方米左右至120平方米左右。
2.房源品質(zhì)。房源應(yīng)位于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位。
3.權(quán)屬要求。相關(guān)手續(xù)齊備、可以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書且不存在以下情況：
(1)爭(zhēng)議或訴訟(仲裁)案件；
(2)預(yù)置換、抵款或交易給其他單位且未解除；
(3)任一股東不同意對(duì)外出售；
(4)其他爭(zhēng)議事項(xiàng)。
4.優(yōu)先條件。優(yōu)先收購債務(wù)即將到期、企業(yè)無力償還的房源；優(yōu)先收購成品住房；優(yōu)先收購整棟或整單位未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的整院；優(yōu)先收購?fù)瓿煽⒐を?yàn)收備案時(shí)間較近的房源。
第三章 定價(jià)與收購
第九條(一)收購定價(jià)。收購價(jià)格上限按照不高于房源所在區(qū)域同地段保障性住房重置價(jià)格，即劃撥土地成本和建設(shè)成本、加不超過5%的利潤(rùn)。
所在區(qū)域同地段保障性住房重置價(jià)格由縣（市、區(qū)）、園區(qū)住建部門會(huì)同規(guī)劃和自然資源部門根據(jù)收購房源區(qū)位情況確定并報(bào)縣（市、區(qū)）政府、園區(qū)管委會(huì)審批通過，具體收購價(jià)格由收購主體通過公開競(jìng)爭(zhēng)方式確定。
收購房源為成品房源的，裝修成本不另外計(jì)算。
(二)銷售定價(jià)。收購主體在收購價(jià)格基礎(chǔ)上，綜合考慮銷售、管理、稅費(fèi)等成本因素以及合理利潤(rùn)確定銷售價(jià)格，但不超過收購價(jià)格上限。
收購非成品房源的，收購主體可直接銷售。
第十條參與房源征集的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)向房源所在縣（市、區(qū)）、園區(qū)住建部門提供以下資料：
(一)企業(yè)相關(guān)資料，包括房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書、工商營業(yè)執(zhí)照等；
(二)法定代表人證明及身份證原件或法定代表人授權(quán)委托書及委托代理人身份證原件；
(三)項(xiàng)目基本情況、房源明細(xì)表；
(四)資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系說明。
房源納入備選的房地產(chǎn)企業(yè)，還應(yīng)按照縣（市、區(qū)）、園區(qū)住建部門、收購主體要求提供房源室內(nèi)裝修情況、具體交付時(shí)間、質(zhì)量安全承諾書等相關(guān)資料。
第十一條原則上參與公開征集的房源，房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)前可申請(qǐng)退出收購，房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)后的房源不得對(duì)外銷售，并由縣（市、區(qū)）、園區(qū)住建部門予以鎖定。房源自確認(rèn)作為備選房源之日起6個(gè)月內(nèi)尚未啟動(dòng)收購的，自動(dòng)退出收購。
第十二條收購程序原則上應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)完成，收購工作按以下程序進(jìn)行：
(一)公開征集房源。市住建部門在政府網(wǎng)站或者服務(wù)平臺(tái)發(fā)布公告，征集愿意列入收購范圍的房源。
(二)條件審查。縣（市、區(qū)）、園區(qū)住建部門會(huì)同規(guī)劃和自然資源部門審查備選房源手續(xù)辦理、權(quán)屬登記等情況，同級(jí)人民法院、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房源的債權(quán)債務(wù)情況進(jìn)行核實(shí)，也可委托第三方調(diào)查機(jī)構(gòu)核實(shí)。
(三)查驗(yàn)評(píng)估。經(jīng)審查符合條件的，收購主體對(duì)房源開展實(shí)地查驗(yàn)，掌握房源區(qū)域配套、品質(zhì)、裝修等情況并做社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，符合條件的納入收購備選房源庫，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)較高的房源不予納入。
(四)收購主體可根據(jù)房源竣工驗(yàn)收備案年限、整體狀況等情況自主選擇委托第三方鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房源開展安全鑒定。需開展鑒定的，房源所屬房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)予以配合。經(jīng)鑒定存在影響結(jié)構(gòu)安全和使用安全等質(zhì)量問題的，或房地產(chǎn)企業(yè)拒絕配合鑒定的，收購主體應(yīng)及時(shí)向縣（市、區(qū)）、園區(qū)住建部門報(bào)告，將其房源退出備選房源，該房源不得再次申請(qǐng)收購。
(五)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)。收購主體組織納入備選房源庫的房地產(chǎn)企業(yè)通過公開競(jìng)爭(zhēng)或協(xié)商談判方式，確定擬收購房源及價(jià)格，簽訂收購意向協(xié)議，建立收購房源庫。參與房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按收購主體要求交納保證金。
(六)公開競(jìng)價(jià)后，收購主體以以下方式開展收購：
1.公開認(rèn)購。收購主體按照房源收購價(jià)格，制定認(rèn)購方案，明確單套房源銷售價(jià)格，經(jīng)縣（市、區(qū)）、園區(qū)住建部門審核同意后，對(duì)擬收購房源面向取得保障性住房資格的購房人公開認(rèn)購，認(rèn)購流程按照登記報(bào)名、資格復(fù)核、名單公示、選房流程實(shí)施，申請(qǐng)購房人選定意向房源后交納部分意向金額，鎖定意向房源。
公開認(rèn)購時(shí)除公布企業(yè)、房源信息等，還應(yīng)公布物業(yè)管理費(fèi)用、車位管理費(fèi)用和租金等配套信息。
2.完成收購。認(rèn)購數(shù)量達(dá)到或超出擬收購房源數(shù)量90%時(shí)，收購主體與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂收購協(xié)議，支付收購款項(xiàng)、辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記手續(xù)，完成收購。
簽訂收購協(xié)議后，購房人意向金轉(zhuǎn)為定金，不予退還。
3.房屋配售。收購?fù)瓿珊?，收購主體按照公開認(rèn)購過程中的人房對(duì)應(yīng)關(guān)系開展配售，后續(xù)網(wǎng)簽備案、稅費(fèi)和維修資金交存等手續(xù)由收購主體辦理。
第十三條收購協(xié)議由收購主體與房地產(chǎn)企業(yè)共同商議簽訂，協(xié)議應(yīng)明確購買房源所涉及的交接查驗(yàn)、質(zhì)量安全、房源交付、付款方式、資金結(jié)算、物業(yè)管理、維修資金交存、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記等事項(xiàng)以及權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任等。收購主體如需收購車位的，應(yīng)在協(xié)議中約定收購車位數(shù)量、類型、價(jià)格等，人防車位約定應(yīng)符合相關(guān)要求。
收購協(xié)議報(bào)房源所在縣（市、區(qū)）、園區(qū)住建部門備案。
第十四條收購?fù)瓿珊螅h（市、區(qū)）政府、園區(qū)管委會(huì)應(yīng)將收購房源認(rèn)定為保障性住房，納入全市保障性住房配售房源庫統(tǒng)一管理，縣（市、區(qū)）、園區(qū)規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)根據(jù)認(rèn)定文件將收購房源的土地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)變更登記為劃撥。
第十五條房地產(chǎn)企業(yè)出售所得資金應(yīng)依法依規(guī)優(yōu)先償還本項(xiàng)目債務(wù)，結(jié)余資金用于本企業(yè)或集團(tuán)公司在本市的其他保交房項(xiàng)目建設(shè)。
第四章 監(jiān)督與管理
第十六條雙方共同申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，并在配售完成后直接辦理每套房源的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
第十七條收購房源物業(yè)管理按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行，也可由收購主體與房地產(chǎn)企業(yè)、前期物業(yè)企業(yè)協(xié)商更換服務(wù)主體。
第十八條收購企業(yè)或購房人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金，落實(shí)資金使用管理要求。
第十九條收購主體可自行運(yùn)營管理，或委托物業(yè)企業(yè)、其他保障性住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)，按照綿陽市物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定實(shí)施收購房源的后期運(yùn)營管理工作。
第二十條稅務(wù)部門對(duì)被收購用作保障性住房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；對(duì)收購主體收購已建成的存量商品住房作為配售型保障性住房房源的，免征契稅。
金融機(jī)構(gòu)提供被收購房源開發(fā)貸款的降息、免息或降本等金融支持政策，鼓勵(lì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)參與收購。
購買收購房源的購房人享受保障性住房相關(guān)稅費(fèi)減免政策。
第二十一條收購工作要切實(shí)防范道德風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)防新增地方政府隱形債務(wù)和地方國有企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
市住建委應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各縣（市、區(qū)）、園區(qū)、相關(guān)國有企業(yè)收購工作的政策指導(dǎo)、行業(yè)監(jiān)管，不符合規(guī)定要求的，督促各縣（市、區(qū)）、園區(qū)、相關(guān)國有企業(yè)進(jìn)行整改。市級(jí)相關(guān)部門應(yīng)按照職責(zé)分工，認(rèn)真履行監(jiān)管責(zé)任，發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定要求的，督促指導(dǎo)各縣（市、區(qū)）、園區(qū)、相關(guān)國有企業(yè)進(jìn)行整改。
各縣（市、區(qū)）政府、園區(qū)管委會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)國有企業(yè)、運(yùn)營機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，依法依規(guī)進(jìn)行處理?？h（市、區(qū)）、園區(qū)相關(guān)部門應(yīng)按照職責(zé)分工，認(rèn)真履行職責(zé)。
第二十二條本辦法所稱保障性住房是指配售型保障性住房。本辦法所稱已建成存量商品住房是指已竣工且未對(duì)外銷售的商品住房，對(duì)外銷售包括但不限于已收取定金、意向金、購房款等，已簽署認(rèn)購協(xié)議、購房協(xié)議等且未與客戶解約并退款的。
本辦法由市住建委承擔(dān)具體解釋工作。
第二十三條本辦法自2024年X月X日起施行。本辦法出臺(tái)后，若國家、省出臺(tái)新的政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，從其規(guī)定執(zhí)行。
附 則
職責(zé)分工
市住建委負(fù)責(zé)做好房源信息審查，收購工作的組織協(xié)調(diào)，對(duì)各縣（市、區(qū)）、園區(qū)、收購主體的收購工作開展指導(dǎo)監(jiān)督。
市發(fā)展改革委負(fù)責(zé)做好收購房源涉及政府專項(xiàng)債券等中央、省資金的對(duì)上爭(zhēng)取工作。
市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)指導(dǎo)縣（市、區(qū)）、園區(qū)規(guī)劃和自然資源部門做好保障性住房土地劃撥成本測(cè)算等工作，辦理收購房源項(xiàng)目的土地權(quán)利性質(zhì)變更等相關(guān)手續(xù)。
市財(cái)政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)各縣（市、區(qū)）、園區(qū)財(cái)政部門按政策提供資金支持，協(xié)調(diào)對(duì)接綿陽金融監(jiān)管分局、人民銀行綿陽市分行等單位，落實(shí)保障性住房再貸款等金融支持政策。
市稅務(wù)局負(fù)責(zé)依法落實(shí)房源收購的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
市審計(jì)局負(fù)責(zé)組織開展收購工作審計(jì)。
市中級(jí)法院配合核實(shí)被收購企業(yè)房源的債權(quán)債務(wù)工作。
人民銀行綿陽市分行負(fù)責(zé)指導(dǎo)銀行配合核實(shí)有關(guān)企業(yè)、房源債權(quán)債務(wù)工作，依法落實(shí)再貸款等金融支持政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化信貸服務(wù)，加大對(duì)保障性住房建設(shè)金融支持力度，加強(qiáng)貸款資金的用途監(jiān)管。
國家金融監(jiān)督管理總局綿陽監(jiān)管分局負(fù)責(zé)指導(dǎo)銀行結(jié)合城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，為收購存量商品住房提供金融產(chǎn)品支持。
符合再貸款政策的銀行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)為收購商品住房用作保障性住房提供優(yōu)質(zhì)低息貸款支持，配合開展相關(guān)政策制定，探索相適應(yīng)的金融服務(wù)模式，向上爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，做好保障性住房融資工作。
縣（市、區(qū)）政府、園區(qū)管委會(huì)為房源收購工作的責(zé)任主體，統(tǒng)籌做好轄區(qū)內(nèi)房源需求摸排、收購方案審批、矛盾糾紛化解與風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)控等工作。
關(guān)于《綿陽市保障性住房收購管理辦法》的起草說明
現(xiàn)將《綿陽市保障性住房收購管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）起草有關(guān)情況說明如下：
一、起草背景
2023年9月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2023〕14號(hào)），2024年5月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《切實(shí)做好保交房工作總體方案》（國辦發(fā)〔2024〕26號(hào)），明確指出推動(dòng)已建成存量商品房去庫存，并就配售型保障性住房做出工作安排，2024年6月，住建部發(fā)布《關(guān)于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關(guān)工作的通知》（建?！?024〕44號(hào)）就相關(guān)工作進(jìn)一步明確細(xì)化，省住建廳多次就相關(guān)工作安排部署。為貫徹落實(shí)中央、部省有關(guān)要求，切實(shí)抓好配售型保障性住房相關(guān)工作，亟需結(jié)合國家、省指導(dǎo)精神和現(xiàn)行政策，制定出臺(tái)政策配套體系。
二、起草過程
為深入貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議精神。市住建委根據(jù)上級(jí)有關(guān)晉升及行業(yè)法律法規(guī)，參照其他城市做法，結(jié)合綿陽市實(shí)際，起草了《管理辦法》，2024年9月征求各縣、市、區(qū)（園區(qū)）人民政府、市中院、市發(fā)改等相關(guān)部門意見；2024年12月在開展社會(huì)穩(wěn)定性審查過程中進(jìn)行公告公示，并征求了部分市民意見，2025年1月將《管理辦法》報(bào)市委政法委作了社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估備案。
三、論證和審議情況
關(guān)于社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：市住建委對(duì)《管理辦法》作了社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，評(píng)定等級(jí)為風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)較低。
關(guān)于公平競(jìng)爭(zhēng)審查：市住建委對(duì)《管理辦法》開展了公平競(jìng)爭(zhēng)審查初審，認(rèn)為無違反公平競(jìng)爭(zhēng)有關(guān)條款。
四、主要內(nèi)容
《管理辦法》分為總則、收購主體與對(duì)象、定價(jià)與收購、監(jiān)督與管理、附則五個(gè)部分?，F(xiàn)就《管理辦法》的主要政策作簡(jiǎn)要說明。一是總則。明確《管理辦法》制定的目的和依據(jù)、保障、收購范圍及收購原則。二是收購主體與對(duì)象。明確市本級(jí)、縣（市、區(qū)）級(jí)收購主體、收購對(duì)象（房地產(chǎn)企業(yè)、房源）、收購資金、配售配租間轉(zhuǎn)化等相關(guān)要求。三是定價(jià)與收購。明確收購定價(jià)、銷售定價(jià)、申報(bào)資料、退出許可、收購流程、協(xié)議簽訂等相關(guān)要求。四是監(jiān)督與管理。明確不動(dòng)產(chǎn)登記、物業(yè)管理、住宅維修金、稅金等執(zhí)行要求，明確不得增加地方隱性債務(wù)及地方國企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。五是附則。明確各職能部門分工。
五、工作建議
根據(jù)《四川省行政規(guī)范性文件管理辦法》第三十一條“制定規(guī)范性文件實(shí)行集體討論決定制度。政府規(guī)范性文件應(yīng)當(dāng)經(jīng)本級(jí)人民政府常務(wù)會(huì)議或者全體會(huì)議審議決定”之規(guī)定，建議將《管理辦法》報(bào)請(qǐng)市政府常務(wù)會(huì)議審議，通過后以市政府名義印發(fā)實(shí)施。
